พี่สาวตุ๊ด (จตุรงค์ พลบูรณ์) ได้เปิดห้องเช่าใหม่ศูนย์กลางเมือง โดยมี พี่สาวมดดำ (เอกชัย ศรีวิชัย) เจ๊การ์ตูน (ยิ่งอำนาจ ต้องยอดเยี่ยมเจษฎาสกุล) รวมทั้งอาวัวย (วีรดิษฐ์ ศรีพวงมาลัย) รอช่วยเหลือดูแลห้องพักเหมือนเคย แต่ว่าแล้วจู่ๆก็เกิดเหตุการณ์ที่เชื้อเชิญสยดสยอง เมื่อ กอฟ (ณัฐภัสสรา อดุลย์ยาความฉลาดสิริ) แฟนสาวของ เพชร (ปรมิณ ศีรษะวนาดร) หนึ่งในผู้เช่าหอพักของพี่สาวกะเทย กำเนิดฆ่าตัวตายในห้องเช่าของแฟนชายหนุ่ม ตำรวจชันสูตรพลิกศพแล้ว บอกว่า กอฟ ฆ่าตัวตาย ตอนที่ พี่สาวตุ๊ด แล้วก็ พี่สาวฮังเล (วรุฒ วรธรรม) สมาชิกใหม่ของหอพักได้มองเห็นเหตุที่เกิดขึ้นจริง แล้วก็รู้ดีว่า กอฟ ถูกฆาตกรรม แต่ว่าถูกจัดฉากให้ดูท่าฆ่าตัวตาย แม้กระนั้น พี่สาวกะเทย ไม่กล้าบอกเรื่องที่ตัวเองได้เห็นมากับตาให้คนไหนฟัง เนื่องจากว่าแม้ว่าจะอยู่ในเรื่องราว แม้กระนั้นเจ๊ก็มองไม่เห็นหน้าผู้ร้ายที่ฆ่า กอฟ อย่างแจ่มแจ้ง ก็แค่พุ่งประเด็นไปว่า เพชร แฟนชายหนุ่มของ กอฟ แน่นอนที่ลงมือฆ่าคุณ แต่ว่าเมื่อไม่มีหลักฐาน พี่สาวกะเทย ก็เลยได้แต่ว่าสงสัยอยู่เฉยๆ แต่ว่าแล้วความโกลาหลก็ไม่จบลงกล้วยๆเมื่อ ผีกอฟ ออกก่อกวนด้วยแรงเคียดแค้นตั้งแต่คืนแรกที่ตั้งศพสวดมนตร์ ความเฮี้ยนของ ผีกอฟ เล่นเอาคนเช่าห้องพักหนีเตลิดย้ายออกกันเกือบจะหมดห้องพัก บรรดาพี่สาวๆก็เลยวิงวอนจาก ผีแพนขนมเค้ก (เจริญพร อ่อนคล้ายคลึง) ซึ่งงานนี้ ผีแพนขนมเค้ก เองก็สู้แรงความแค้นของ ผีกอฟ ไม่ไหว บรรดาพี่สาวๆก็เลยเพียรพยายามหาหมอปราบผีมาปราบ ผีกอฟ แม้กระนั้นไม่ว่าจะเป็น ริว จิตสัมผัส หรือ เจน ญาณทิพย์ ต่างก็โดน ผีกอฟ ทำร้ายจนถึงเตลิด ในที่สุด ผีแพนขนมเค้ก และก็บรรดาพี่สาวๆก็ได้ผลสรุปว่า ต้นสายปลายเหตุที่ ผีกอฟ ออกก่อกวนเป็นเพราะเหตุว่าตัวผู้ร้ายที่ฆ่าคุณ ยังคงอยู่ในหอที่นี้ ถ้าเกิดหาตัวฆาตกรที่ฆ่าคุณมิได้ มีหวังห้องพักของ พี่สาวกะเทย จะได้เปลี่ยนเป็นห้องพักร้าง เพราะว่าคนทะยอยย้ายออกกันกระทั่งจะหมด บรรดาพี่สาวๆและก็ ผีแพนขนมเค้ก ก็เลยผนึกกำลังกันอีกรอบตามแสวงหาตัวฆาตกรที่ฆ่า กอฟ เพื่อส่งให้วิญญาณของ กอฟ ได้สงบและก็ยอมไปผุดไปกำเนิด ว่าแต่ว่าร่องรอยไม่มีนิดหน่อยบรรดาพี่สาวๆจะเริ่มสืบที่จุดไหน ผีแพนขนมเค้ก จะตามล่ากล่าวโทษจริงพบหรือเปล่า